北京营改增后二手房税负略降

  从下月起，营业税改征增值税的试点工作将全面推开。改革后，二手房交易也将从缴纳营业税改为缴纳增值税。昨天下午，财政部、国家税务总局发布通知明确，营改增后，计征契税的成交价格不含增值税；个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税。业内分析，与当前相比，营改增后个人二手房交易需要缴纳的契税和个人所得税变化不大。

　　此前，部分房产中介在朋友圈内散布不实言论，声称“买房赶紧，节后就要多交增值税了。”事实上，税务部门已经明确，过去二手房营业税的征税政策和免税政策此次基本都平移到了增值税，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。营改增后，个人二手房交易税负不升反降。以北京为例，个人将购买不足2年的住房对外销售，取得出售住房收入630万元，原营业税应纳税额为630×5%=31.5万元，改征增值税后，应纳税额为630÷（1+5%）×5%=30万元，对比之下，个人转让同样价格的二手住房，应纳税额减少了1.5万元。

　　除了营业税，此前个人二手房交易还需缴纳契税和个人所得税。在营改增的背景下，个人二手房交易中的契税和个人所得税也略有调整，不过变化不大，购房者不必担心税负增加。

　　按照最新通知，计征契税的成交价格不含增值税。有房产中介分析，以本市一套面积小于90平方米、售价300万元的家庭唯一住房为例，此前需缴纳的契税为300×1%=3万元，营改增后，需缴纳的契税或将为300÷（1+5%）×1%=2.86万元。不过，这仅为初步推断，具体计算方法还需等待税务部门的进一步通知。

　　目前，本市对个人出售二手房，自用5年以上并且是家庭唯一住房的，免征个人所得税。不满足以上条件的则要按照出售价和房屋原值差额的20%来缴纳个人所得税。据了解，这里的房屋原值既包括购房时实际支付的房价款，也包括缴纳的相关税费。此次通知明确，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。也就是说，此前个人购得住房时若缴纳了增值税，在售出时这部分增值税可以进行扣除，扣除后的差额再作为个人所得税的应税收入来计算。

　　如果在5月1日前已签订交易合同，但尚未办理过户手续，应该缴纳营业税还是增值税呢？对此，税务总局明确，个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。