社科院报告：中国房地产投资已进入一个下降长周期

“一线城市房价可能仍将持续上涨，二线城市房价将总体全面上涨，三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少。”日前，中国社会科学院发布2016年《房地产蓝皮书》称，2016年房地产开发投资可能在宽松政策刺激下止跌回升。但从长期来看，中国房地产投资已进入一个下降长周期，房地产依然存在较大的风险。

据悉，2016年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》（下称蓝皮书）发布会由中国社科院城市发展与环境所、社会科学文献出版社联合主办。

楼市呈回暖趋势

去年中国房地产市场呈现回暖趋势，蓝皮书指出，一是全国商品房销售成交价格总体上上涨，但物业类型之间、区域之间存在差异，比如商品房的平均价格，比2014年增长了7.4%，涨幅明显提高。在不同物业之间，住宅和办公楼的销售价格创了2010年以来最高涨幅，比2014年分别增长了9.1%和9.2%。

此外，全国商品房销售量增幅由负转正，办公楼的销售量增幅最大。蓝皮书显示，2015年商品房的销售面积比2014年增长了6.5%，扭转2014年负增长的局面。

蓝皮书指出，房地产库存量比较高，但增速明显下降，商办物业的库存比住宅更为严峻。数据显示，2015年全国商品房待售面积为7.19亿平方米，比2014年增长了15.6%，呈明显下降趋势。

从住房的不同类型之间对比2014和2015年的涨幅，可以看到住宅库存的增幅为11.2%，下降14.4个百分点，而商业营业用房的待售面积同比仅下降1.4%，

总体来看，在积极的财政政策和偏宽松的货币政策推动下，2016年房地产市场逐渐回稳，房地产投资止跌转增，开发商在一二线市场销售旺盛的推动下逐渐恢复投资信心，随着投机性需求和改善性住房需求进一步释放，房地产销售将进一步增长，三四线城市积压的房地产去库存可能难以取得突破性进展。

蓝皮书表示，随着政策刺激效应的衰减，房地产销售有再次回落的风险，一线和部分二线城市房价可能仍然将持续上涨，涨幅会有所减缓。二线城市房价将总体全面上涨，涨幅区域分化明显，三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅会逐渐收窄回稳。

泡沫加剧 楼市存较大风险

总体来看，2016年房地产开发投资将有可能在宽松的政策刺激下止跌回升。蓝皮书指出，但从长期来看，中国房地产投资已进入一个下降的长周期，政策刺激部分维持房地产市场持久的繁荣，在经济结构转型没有取得实质性进展的情况下，房地产市场依然存在较大的风险。

蓝皮书执行主编王业强表示，2015年房地产开发投资低迷，住宅投资接近零增长。房地产开发投资完成投资比2014年增长仅是1%的水平，创下了1998年以来最低的增幅。各种物业类型投资增幅情况也处于历史低位，2015年住宅投资比2014年仅仅增加了0.4%，也是1998年来最低的增幅。

此外，房屋新开工面积全线下降，施工面积小幅增加，仍处于库存去化时期。2015年全国房屋新开工面积154454万平方米，比2014年下降14%。

而在另外一方面，个别城市房价上涨过快，局部市场泡沫加剧和风险加大。王业强以2015年深圳住房的情况做了一个比较。

深圳2015年个人住房贷款余额是7420亿元，同比增长40%，比北京、上海分别高出1200多亿元和1300多亿元，但是这些住房贷款所对应的住房总数没有超过京沪20%的水平，表明这样一种宽松的信贷环境为深圳房价提供了很大的支撑。

个别城市房价的上涨幅度快速，导致局部市场价格泡沫显著和风险概率增大，实际上不利于房地产市场稳定发展，进一步透支了城市居民的未来消费能力。王业强认为，“投资过度杠杆化，加大了金融市场的系统风险，也加大了地方经济转型和结构调整的难度。”